Riad ou appartement en Médina : ce que les chiffres moyens cachent

Par Clément Leblond, associé, Hostoria · Publié le 09/10/2026

L'essentiel en 30 secondes
Le revenu annuel médian d'une annonce de la Médina va de 102 039 dirhams si l'on compte toutes les annonces à 271 498 dirhams si l'on ne garde que les logements entiers. Presque un facteur 3, sur le même quartier, à la même période, dans la même source. Aucun chiffre moyen de la Médina n'a de sens tant qu'on ne sait pas ce qu'il compte. Un riad loué entier et bien tenu joue dans la fourchette haute. Une annonce mal exploitée, noyée dans un parc dominé par les chambres privées et les maisons d'hôtes, joue dans la basse. Le potentiel réel s'étudie donc bien par bien, jamais sur une moyenne de quartier.

Sommaire

Combien rapporte un riad en location courte durée à Marrakech ?
Pourquoi le revenu médian de la Médina va-t-il du simple au triple ?
Quel taux d'occupation peut atteindre un riad en Médina ?
Riad ou appartement : lequel est le plus rentable en Médina ?
Notre relevé sur 84 annonces réelles de la Médina
Comment se gère un riad au fond d'un derb, concrètement ?
Peut-on gérer un riad à distance depuis la France ?
Questions fréquentes

1. Combien rapporte un riad en location courte durée à Marrakech ?

Un logement entier actif de la Médina dégage un revenu annuel médian de l'ordre de 271 498 dirhams d'après notre relevé sur les données publiques AirROI de juillet 2026. Airbtics publie de son côté 318 860 dirhams de revenu annuel pour la Médina, sur la période novembre 2024 à octobre 2025 (page mise à jour le 20/12/2025, relevée le 13/08/2026). Deux ordres de grandeur cohérents. Mais la moyenne de toutes les annonces du quartier tombe à 102 039 dirhams. La vraie question n'est donc pas « combien rapporte un riad », c'est « quel riad, et dans quel périmètre de calcul ».

Voici les deux lectures du même quartier, sur les mêmes données, à la même date :

Périmètre (Médina, relevé Hostoria sur données AirROI, juillet 2026)	Annonces	Prix médian à la nuit	Revenu annuel médian	Occupation sur 365 jours	Occupation hors nuits bloquées
Toutes les annonces, chambres privées et maisons d'hôtes incluses	84	1 237 MAD	102 039 MAD	17,4 %	19,5 %
Logements entiers uniquement	36	2 152 MAD	271 498 MAD	42,4 %	53,0 %

Relevé effectué par nos soins sur le jeu de données public du portail AirROI, snapshot de juillet 2026, fichier daté du 01/08/2026, chaque annonce géolocalisée une par une. Conversion au taux de la source, 9,2408 dirhams par dollar. L'échantillon est plafonné à 100 annonces par le fournisseur, dont 84 en Médina : il n'est pas représentatif de toute la ville, et nous publions cette limite plutôt que de la cacher.

Votre riad ou votre appartement de la Médina ne rapportera ni 102 039 ni 271 498 dirhams : il rapportera ce que son état, sa taille, ses prestations et son exploitation permettent. Demandez votre audit gratuit personnalisé, nous étudions votre bien précis sous 48 heures.

2. Pourquoi le revenu médian de la Médina va-t-il du simple au triple ?

Parce que la Médina n'est pas un marché, ce sont trois marchés empilés sous un seul nom : des chambres privées louées à la nuit, des maisons d'hôtes qui commercialisent chambre par chambre, et des logements entiers, riads et appartements, loués à un seul groupe de voyageurs. Une moyenne qui mélange les trois ne décrit rien. Sur notre relevé, 48 annonces sur 84 ne sont pas des logements entiers. Elles tirent le chiffre global vers le bas sans rien dire du potentiel d'un riad loué entier.

Ce piège de périmètre n'est écrit nulle part dans les pages qui circulent. Un propriétaire qui tombe sur « la Médina rapporte 100 000 dirhams par an » renonce à tort. Celui qui lit « la Médina rapporte 320 000 dirhams » signe sur une illusion si son bien est une petite surface sans historique d'avis. Les deux chiffres sont vrais. Les deux sont trompeurs sans leur périmètre.

C'est aussi ce qui rend le chiffre Airbtics crédible une fois remis à sa place : leurs 318 860 dirhams annuels décrivent le logement entier actif, pas la moyenne des 2 972 annonces qu'ils comptent dans le quartier (données novembre 2024 à octobre 2025, relevées le 13/08/2026). Notre médiane des logements entiers, calculée indépendamment sur une autre source, retombe dans le même ordre de grandeur. Quand deux méthodes différentes convergent, le chiffre devient utilisable. Quand un chiffre circule sans méthode, il ne l'est pas.

3. Quel taux d'occupation peut atteindre un riad en Médina ?

Tout dépend, là encore, de ce qu'on mesure. Airbtics publie 80 % d'occupation pour la Médina, calculée sur 365 jours, sur la période novembre 2024 à octobre 2025 : c'est le profil des logements entiers actifs et bien exploités. Sur notre relevé de juillet 2026, les logements entiers de la Médina affichent une médiane de 42,4 % sur 365 jours, et 53 % une fois retirées les nuits bloquées par les propriétaires. L'écart entre ces niveaux ne mesure pas le quartier, il mesure l'exploitation.

La preuve à l'échelle de la ville tient en deux chiffres : sur les 11 363 annonces suivies par AirROI (fenêtre août 2025 à juillet 2026, relevé du 13/08/2026), le quart le moins performant plafonne à 18,7 % d'occupation quand le top 10 % dépasse 81,7 %. Un facteur 4 dans la même ville, qui ne s'explique pas par l'adresse. Dans un marché dont nous détaillons la saturation dans l'état des lieux 2026, la demande se concentre sur les biens irréprochables, et l'écart entre un riad bien tenu et un riad géré de loin se creuse chaque année.

Ces moyennes ne décrivent d'ailleurs aucun maximum. Le parc de la Médina compte autant d'annonces suivies quotidiennement que d'annonces à l'arrêt : calendrier verrouillé des mois durant, prix figé au tarif de l'an dernier, demandes qui n'obtiennent jamais de réponse, canaux qui ne se parlent pas. Une médiane qui additionne les deux populations mesure l'état d'un parc, pas la capacité d'un riad, et le dixième du haut n'est pas une exception : c'est le niveau des biens réellement exploités.

4. Riad ou appartement : lequel est le plus rentable en Médina ?

Ni l'un ni l'autre par principe. Le logement entier médian de la Médina se loue 2 152 dirhams la nuit sur notre relevé de juillet 2026, mais cette médiane recouvre des appartements de deux chambres et des riads de cinq suites, deux économies sans rapport. Le riad porte une nuitée et un cachet qu'aucun appartement n'atteint, avec en face des charges d'entretien lourdes, un personnel souvent déjà en place et une exigence d'exploitation quasi hôtelière. L'appartement en Médina est plus simple à faire tourner, avec un plafond de nuitée plus bas et des contraintes de copropriété propres, que nous détaillons dans notre article sur pourquoi un appartement est un métier différent d'une villa.

Le bon arbitrage ne se fait donc pas entre deux catégories, il se fait sur votre bien : sa surface, son état, son nombre de chambres, son historique d'avis, sa capacité à être exploité au niveau qu'exige la fourchette haute du tableau ci-dessus. C'est exactement la différence entre les deux lignes du tableau : le même quartier, et un rapport de 1 à 2,7 sur le revenu.

Chaque bien de la Médina est un cas particulier
Un riad de quatre chambres avec patio ne se compare pas à un appartement de deux pièces en périphérie de la Médina, et aucune moyenne ne tranchera pour vous. Envoyez-nous les caractéristiques de votre bien : nous vous renvoyons sous 48 heures un audit gratuit, chiffré sur des comparables réels de votre segment, sans engagement. Demander mon audit gratuit, ou directement sur WhatsApp : +212 654 855 885.

5. Notre relevé sur 84 annonces réelles de la Médina

Plutôt qu'une étude de cas inventée, voici comment nous avons produit les chiffres de cet article, annonce par annonce. Nous avons téléchargé le jeu de données public du portail AirROI pour Marrakech, snapshot de juillet 2026, fichier daté du 01/08/2026, puis géolocalisé chacune des 100 annonces du fichier. Il se trouve que 84 sont situées dans la Médina, ce qui en fait un échantillon inexploitable pour la ville mais précieux pour ce quartier précis.

Trois enseignements sortent de ce travail.

Le parc n'est pas ce qu'on croit. Sur 84 annonces, seules 36 sont des logements entiers. Le reste relève de la chambre privée et de la maison d'hôtes. Quand un site annonce « le revenu moyen de la Médina », il moyenne majoritairement autre chose que votre riad.

Le passage au logement entier change toutes les métriques en même temps. Prix médian de 1 237 à 2 152 dirhams la nuit, revenu annuel médian de 102 039 à 271 498 dirhams, occupation de 17,4 à 42,4 % sur 365 jours. Ce n'est pas un ajustement, c'est un autre marché.

Les limites existent et nous les publions. L'échantillon est plafonné à 100 annonces par le fournisseur, il n'a pas été tiré par nous, et une médiane sur 36 biens reste fragile. Nous l'utilisons parce qu'elle recoupe le chiffre publié par Airbtics sur une autre période et une autre méthode, pas parce qu'elle suffirait seule. À notre connaissance, personne d'autre sur ce marché ne dit d'où viennent ses chiffres.

6. Comment se gère un riad au fond d'un derb, concrètement ?

Par une logistique intégralement à pied, et c'est ce qui sépare la Médina de tous les autres quartiers de Marrakech. Aucune voiture n'atteint la porte d'un riad de derb : le linge propre, les bagages des voyageurs, les courses, le technicien et son matériel arrivent en portage ou en chariot à bras depuis le point d'accès carrossable le plus proche. Un ménage hôtelier avec changement complet du linge, banal en résidence à Guéliz, devient en Médina une opération planifiée, avec un vrai coût en temps par rotation.

L'accès voyageur est l'autre spécificité. Un derb n'a ni numérotation lisible ni GPS fiable, et une arrivée à 23 heures se transforme vite en voyageur perdu dans des ruelles sombres avec ses valises. L'accueil se joue donc avant la porte : point de rencontre défini, accompagnement jusqu'au riad, repères transmis avant l'arrivée. C'est un sujet d'organisation locale, pas d'improvisation, et c'est précisément ce que couvre notre gestion locative de riad en Médina. Un mot enfin sur le cadre : l'exploitation en courte durée suppose une autorisation, sujet à part entière que je ne traite pas ici.

J'ajoute une conviction d'opérateur : avant Hostoria, j'ai exploité plus de 25 biens en conciergerie à Caen, et ce que la Médina exige ne s'improvise pas depuis un bureau. La fourchette haute du tableau de cet article appartient aux biens dont la logistique est réglée comme un hôtel, pas aux mieux placés.

7. Peut-on gérer un riad à distance depuis la France ?

Votre riad, oui. Sa logistique, non. Un propriétaire installé à Paris ou à Genève peut suivre ses réservations, ses revenus et son calendrier à distance, et c'est exactement ce que permet un reporting mensuel clair. Ce qui ne se pilote pas à distance, c'est le portage du linge dans le derb, le voyageur perdu à 23 heures, la fuite d'eau du patio un dimanche. La distance ne condamne pas votre projet, elle impose un opérateur local dont c'est le métier quotidien, avec des engagements écrits et des chiffres vérifiables. Notre commission est publique : 20 % TTC tout inclus, sans frais cachés.

8. Questions fréquentes

Est-ce que vous gérez les riads dans la médina ?

Oui, la Médina fait partie de nos quartiers d'intervention à Marrakech, pour les riads comme pour les appartements. Nous restons sélectifs : nous étudions chaque bien avant de nous engager, parce qu'un riad qui ne peut pas être exploité au niveau de la fourchette haute du marché ne rend service ni à son propriétaire ni à nous.

Quel revenu peut générer un riad en location courte durée ?

La seule réponse honnête est une fourchette avec son périmètre : sur nos relevés de juillet 2026, le revenu annuel médian d'un logement entier de la Médina est de l'ordre de 271 498 dirhams, quand la moyenne de toutes les annonces du quartier tombe à 102 039 dirhams. Votre bien précis peut se situer au-dessus comme en dessous, selon sa taille, son état et son exploitation.

Puis-je continuer à utiliser mon riad lorsque je le souhaite ?

Oui, votre bien reste le vôtre et vous bloquez vos séjours au calendrier. Le seul conseil que nous donnons systématiquement : placez vos séjours personnels dans les creux plutôt qu'en pleine saison, le détail mois par mois est dans le calendrier réel des saisons à Marrakech.

Puis-je vous confier un riad déjà en location ?

Oui, et c'est même un cas fréquent. Votre annonce, votre compte et votre historique d'avis restent votre propriété : nous reprenons l'exploitation sans repartir de zéro, l'historique d'avis étant précisément l'un des actifs les plus précieux d'un bien en Médina.

Peut-on estimer la rentabilité avant de mettre le bien en location ?

Oui, c'est l'objet de notre audit gratuit : vous nous décrivez le bien, nous le comparons à des biens réels de son segment, logements entiers de la Médina et non moyennes de quartier, et vous recevez une projection chiffrée sous 48 heures, sans engagement.

Quel est le taux d'occupation moyen d'un Airbnb à Marrakech ?

Il n'existe pas de taux unique, et tout chiffre sec est suspect. Sur les 11 363 annonces suivies par AirROI d'août 2025 à juillet 2026, la médiane ressort à 39,2 %, et la distribution complète, que je cite en section 3, s'étale d'un facteur quatre autour d'elle. L'écart tient à l'exploitation bien plus qu'au quartier.

Faites chiffrer votre bien, pas votre quartier

Vous possédez un riad ou un appartement dans la Médina et vous avez maintenant vu pourquoi aucune moyenne ne répondra à votre question. Envoyez-nous les caractéristiques de votre bien : nous vous renvoyons sous 48 heures un audit gratuit personnalisé, construit sur des comparables réels de votre segment, avec les périmètres de calcul affichés. Sans engagement. Demander mon audit gratuit, ou sur WhatsApp : +212 654 855 885.

Sources

Revenu annuel, prix à la nuit et occupation de la Médina (318 860 MAD, 1 082 MAD, 80 %, 2 972 annonces) : Airbtics, page Marrakech, données novembre 2024 à octobre 2025, page mise à jour le 20/12/2025, chiffres relevés dans le HTML brut le 13/08/2026. L'occupation Airbtics est calculée sur 365 jours, vérification arithmétique faite par nos soins.
Relevé Hostoria sur 84 annonces de la Médina (102 039 et 271 498 MAD, 1 237 et 2 152 MAD, occupations) : jeu de données public du portail AirROI, snapshot juillet 2026, fichier daté du 01/08/2026, annonces géolocalisées une par une, conversion au taux de la source de 9,2408 dirhams par dollar. Échantillon plafonné à 100 annonces par le fournisseur, non représentatif de la ville entière.
Distribution d'occupation de Marrakech (P25 18,7 %, médiane 39,2 %, P75 64,7 %, P90 81,7 %, 11 363 annonces) : AirROI, page marché Marrakech, fenêtre août 2025 à juillet 2026, données extraites le 13/08/2026.

Tous les montants sont exprimés en dirhams marocains. Les périodes d'observation des deux sources diffèrent : ces chiffres hiérarchisent des ordres de grandeur, ils ne constituent pas une prévision pour un bien donné.

Clément Leblond est associé chez Hostoria, société de gestion locative courte durée basée à Marrakech. Avant Hostoria, il a exploité une conciergerie de plus de 25 biens à Caen. Hostoria gère aujourd'hui 6 biens à Marrakech en exploitation quotidienne, et ne compte pas encore de riad en Médina : c'est précisément pourquoi cet article s'appuie sur des données publiques vérifiées et recoupées, jamais sur des anecdotes.

Cet article présente des ordres de grandeur de marché et ne constitue pas un conseil en investissement.