Rentabilité Airbnb à Marrakech en 2026 : les chiffres réels, quartier par quartier

Pourquoi six chiffres différents circulent

Cherchez le taux d'occupation moyen d'un Airbnb à Marrakech et vous trouverez, selon les pages, 37,6 %, 42 %, 49 %, 50 %, 62 % ou 73 %. Aucun n'est inventé. Tous sont exacts dans leur périmètre. Et presque aucune page ne précise ce périmètre, ce qui rend l'ensemble inutilisable.

Trois variables suffisent à produire ces écarts : le nombre d'annonces retenues au dénominateur, les plateformes intégrées, et la définition du parc, ville, préfecture ou couronne de villas.

C'est un point de méthode, pas un détail. Un investisseur qui construit son plan sur 62 % d'occupation alors que la médiane réelle du parc est à 39 % se trompe de 60 % sur son chiffre d'affaires.

D'où vient chacun, précisément

Deux lectures s'imposent.

Le dénominateur explique l'essentiel de l'écart. Airbtics compte 9 818 annonces, AirROI 11 363, AirDNA 21 986. Chaque annonce dormante ajoutée au parc tire la moyenne vers le bas sans rien ajouter au numérateur. Airbtics à 62 % et AirROI à 37,6 % peuvent décrire la même réalité avec deux définitions du parc.

Le dernier chiffre ne devrait jamais figurer dans une comparaison. Les 73 % de l'Observatoire du Tourisme mesurent l'occupation des hôtels et hébergements classés, avec une méthode hôtelière. Le citer à côté des autres est une faute de méthode, même si le chiffre est parfaitement exact dans son périmètre.

Le repère à retenir, et son complément indispensable

S'il faut un seul chiffre, prenez la médiane de 39,2 % relevée par AirROI sur 11 363 annonces entre août 2025 et juillet 2026. Trois raisons : c'est la période la plus récente, la méthode est explicite puisque l'opérateur publie ses quartiles, et les métriques sont recalculables à partir des données brutes de la page.

Mais ne le donnez jamais seul. Pris isolément, il est déprimant et il est faux dans l'autre sens. Accompagnez-le toujours de son complément : le quart supérieur du marché dépasse 64,7 % d'occupation.

La formulation honnête tient en une phrase : la moitié des annonces de Marrakech tourne sous 39 % d'occupation, le quart du haut dépasse 65 %, et cet écart ne s'explique pas par le quartier.

La distribution complète, la donnée la plus utile

C'est le tableau que personne ne publie, et c'est pourtant le seul qui permette de se situer.

Le RevPAR, dernière colonne, est le revenu par nuit disponible : il combine le prix et le remplissage, et c'est le seul indicateur qui ne se manipule pas. Entre le P25 et le P75, il est multiplié par 3,4. Entre le P25 et le P90, par 7,3.

Autrement dit, sur un même marché, dans une même ville, deux biens comparables peuvent produire des revenus dans un rapport de un à sept selon la façon dont ils sont exploités.

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La rentabilité Airbnb quartier par quartier

Les revenus annuels par zone, relevés pour des logements entiers, donnent l'ordre de grandeur suivant.

Ces chiffres portent sur une période antérieure à celle de la distribution ci-dessus et proviennent d'un autre opérateur, avec un taux de change différent. Ils servent à comparer des zones entre elles, pas à être additionnés aux précédents. L'analyse détaillée, quartier par quartier, avec les coûts cachés propres à chaque zone, figure dans l'article investir à Marrakech, quel quartier choisir pour la location courte durée.

Un point contre-intuitif mérite d'être signalé : la Médina affiche le meilleur revenu de la ville, au double d'Hivernage, alors qu'Hivernage est le quartier des palaces. L'explication tient à la composition du parc, riads entiers et biens haut de gamme d'un côté, appartements de standing de l'autre, et non à une prime de quartier.

Les trois erreurs de lecture qui faussent tout

Confondre moyenne et médiane. Sur Marrakech, le prix moyen à la nuit est de 1 442 dirhams et le prix médian de 852 dirhams, soit 69 % d'écart. La moyenne est écrasée par les villas de luxe. Pour un propriétaire ordinaire, seule la médiane a du sens.

Mélanger les plateformes. Un chiffre calculé sur Airbnb, Vrbo et Booking.com réunis ne se compare pas à un chiffre calculé sur Airbnb seul. Booking a une mécanique de réservation et d'annulation différente, qui déplace mécaniquement l'occupation.

Ignorer le taux de change. Les opérateurs publient en dollars et convertissent. L'un applique 9,2408 dirhams par dollar, l'autre environ 10,12. Sur un même montant, cela fait 9 % d'écart en dirhams, ce qui suffit à rendre incomparables deux revenus annuels pourtant identiques à la source.

À cela s'ajoute une règle simple : un chiffre publié sans opérateur, sans période et sans périmètre n'est pas un chiffre. Sur les pages du secteur relevées en août 2026, aucune ne mentionnait ces trois éléments.

Ce que ça change pour votre bien

La conclusion opérationnelle est simple et elle est encourageante.

Si l'écart entre le quart du bas et le quart du haut était géographique, la seule façon de le combler serait de vendre et de racheter ailleurs. Il ne l'est pas. Il tient à la qualité de l'annonce, à la politique de prix ajustée en continu, au taux de réponse, à la qualité de la préparation entre deux séjours, et à la capacité à traiter un incident sans perdre une note.

Ce sont toutes des variables d'exploitation. Elles se corrigent sur un bien existant, sans travaux et sans changer de quartier.

Le corollaire vaut aussi dans l'autre sens : un bien excellemment situé et mal exploité se retrouve dans le quart du bas, à 18,7 % d'occupation, avec un propriétaire persuadé que le marché est mauvais. Les causes concrètes sont détaillées dans l'article pourquoi votre Airbnb ne se loue pas à Marrakech alors que la ville est pleine.

Questions fréquentes

Combien rapporte un Airbnb à Marrakech ?

Cela dépend d'abord de l'exploitation, ensuite du quartier. Pour un logement entier, les revenus annuels relevés vont d'environ 137 000 dirhams à Menara à 318 000 dirhams en Médina, et jusqu'à 540 000 dirhams sur la couronne de villas. Mais à l'intérieur de chaque zone, l'écart entre le quart du bas et le quart du haut est d'un facteur trois.

Quelle est la rentabilité d'un Airbnb à Marrakech ?

Le revenu par nuit disponible va de 173 dirhams pour le quart du bas du marché à 1 259 dirhams pour le décile supérieur. Rapporter ce revenu au prix d'acquisition donne le rendement net, qui varie fortement selon les quartiers et le niveau de charges, notamment la piscine sur une villa.

Quel taux d'occupation peut atteindre un appartement dans ce quartier ?

La médiane de la ville est de 39,2 % et le troisième quartile de 64,7 %. Un appartement correctement exploité, bien tarifé et bien noté vise le troisième quartile. Se fixer la médiane comme objectif, c'est viser la moitié basse du marché.

Quel type de bien est le plus rentable ?

Le parc est composé à 60,9 % d'appartements et à 34,3 % de biens de deux chambres, ce qui indique où se trouve la demande de masse. Les villas affichent le revenu brut le plus élevé mais l'occupation la plus basse et des charges fixes qui courent à vide, piscine et jardin en tête.

Peut-on estimer la rentabilité avant de mettre le bien en location ?

Oui, à condition d'utiliser des relevés de biens réellement comparables, dans le même quartier, sur une période explicite, et de raisonner en médiane et non en moyenne. C'est exactement ce que contient l'audit que nous produisons avant toute mise en gestion.