Haute et basse saison à Marrakech : le calendrier réel d'un propriétaire
La courbe mois par mois
| Mois | Occupation | Prix moyen à la nuit | Revenu mensuel moyen |
|---|---|---|---|
| Janvier | 38,0 % | 1 422 MAD | 15 098 MAD |
| Février | 44,1 % | 1 330 MAD | 15 929 MAD |
| Mars | 44,6 % | 1 443 MAD | 20 127 MAD |
| Avril | 47,3 % | 1 507 MAD | 23 193 MAD |
| Mai | 42,2 % | 1 511 MAD | 21 331 MAD |
| Juin | 35,5 % | 1 513 MAD | 16 963 MAD |
| Juillet | 28,5 % | 1 541 MAD | 15 285 MAD |
| Août | 50,3 % | 1 390 MAD | 22 451 MAD |
| Septembre | 43,3 % | 1 365 MAD | 17 822 MAD |
| Octobre | 45,4 % | 1 389 MAD | 22 090 MAD |
| Novembre | 44,1 % | 1 374 MAD | 18 554 MAD |
| Décembre | 43,7 % | 1 464 MAD | 19 536 MAD |
Trois lectures immédiates.
L'écart entre le meilleur et le pire mois atteint 54 % en revenu, de 23 193 dirhams en avril à 15 098 en janvier. C'est un écart considérable pour un propriétaire qui raisonne en moyenne annuelle.
Le prix à la nuit ne suit pas l'occupation. Juillet affiche le prix moyen le plus élevé de l'année, 1 541 dirhams, avec l'occupation la plus basse. C'est la signature d'un marché qui ne s'ajuste pas : beaucoup de propriétaires laissent leur tarif d'avril en place au cœur de l'été.
Aucun mois n'est mort. Le plus faible affiche encore 28,5 % d'occupation. Marrakech est une destination annuelle, pas une destination estivale.
Ce que ces chiffres ne disent pas, et il faut le savoir
Je préfère publier les limites de mes données plutôt que de laisser croire à une précision qui n'existe pas.
La fenêtre d'observation mélange deux années. Elle court d'août 2025 à juillet 2026. Comme l'occupation a reculé sur un an à Marrakech, les mois de fin 2025 sont mécaniquement avantagés par rapport aux mois de 2026. Le contraste spectaculaire entre août, à 50,3 %, et juillet, à 28,5 %, mélange donc de la saisonnalité et une tendance de marché. Ce n'est pas une courbe de saisonnalité pure.
Le dernier mois est probablement incomplet. Juillet 2026 clôt la fenêtre, avec un instantané pris fin juillet. Son occupation réelle est vraisemblablement supérieure au chiffre affiché.
La forme reste fiable. Un recoupement effectué sur un échantillon de cent annonces, dominé par la Médina, confirme le creux de juin et juillet et le pic d'automne. Les niveaux absolus de cet échantillon sont plus bas, parce qu'il n'est pas représentatif de la ville entière, mais la forme de la courbe est la même.
Utilisez donc ce tableau pour hiérarchiser vos mois, pas pour prévoir un montant au dirham près.
Les deux hautes saisons
Le printemps, de mars à mai. C'est la meilleure période de l'année. Températures idéales, jardins en fleurs, clientèle européenne en week-ends prolongés. Avril concentre le meilleur revenu.
L'automne, de septembre à décembre. Une période longue et régulière, avec octobre en tête, et un mois de décembre soutenu par les fêtes de fin d'année.
Entre les deux, deux respirations : juin et juillet d'un côté, janvier et février de l'autre.
Conséquence directe : les deux mois qu'un propriétaire ne doit jamais bloquer pour son usage personnel sont avril et octobre. Un séjour personnel de deux semaines en avril coûte proportionnellement plus cher que le même séjour en juillet.
Le creux de juillet, et ce qui le compense
Juillet est le mois le plus difficile, pour une raison simple : la chaleur. Ce creux ne dit rien de la qualité de votre bien, contrairement à un trou en avril, comme l'explique l'article pourquoi votre Airbnb ne se loue pas à Marrakech. La clientèle de découverte se déplace vers le littoral, et il reste une demande spécifique, tournée vers les biens dotés d'une piscine et d'une climatisation performante.
Trois observations pour un propriétaire.
Un calendrier vide en juillet n'est pas un signal d'alerte. C'est le creux structurel. Les trous qui doivent inquiéter sont ceux d'avril et d'octobre.
Les biens avec piscine subissent beaucoup moins ce creux, ce qui rend le poste piscine plus défendable en villa qu'il n'y paraît sur la seule ligne de charges.
C'est la meilleure fenêtre pour les travaux et l'entretien lourd. Rafraîchissement des peintures, détartrage, remplacement de matelas : ce qui est fait en juillet ne coûte presque aucun revenu, alors que la même intervention en avril se paie plein tarif.
Le lien avec le rendement d'une villa et le coût de la piscine est développé dans l'article rendement net à Marrakech, le calcul complet ligne par ligne.
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Le cas du Ramadan
Le Ramadan se déplace d'environ onze jours chaque année dans le calendrier grégorien, ce qui décale son effet d'une saison à l'autre au fil des années. Il ne se lit donc pas dans une moyenne mensuelle calculée sur une seule fenêtre de douze mois, et c'est pour cette raison que le tableau ci-dessus ne l'isole pas.
Ce que l'on observe sur le terrain : un ralentissement de la clientèle de loisir, une modification des rythmes de la ville, restaurants et commerces aux horaires décalés, puis une reprise nette autour de l'Aïd, avec une demande familiale et régionale.
Pour un propriétaire, le point pratique est ailleurs : la disponibilité des équipes et des artisans change pendant cette période. Une intervention technique planifiée sans en tenir compte prend plus de temps que prévu.
Ce que la saisonnalité impose à un propriétaire
Une seule chose, mais elle est structurante : un tarif fixe est faux au moins neuf mois sur douze.
Le tableau le montre clairement. Le prix moyen le plus élevé de l'année tombe sur le mois le moins rempli. Cela signifie qu'une part importante du parc n'ajuste pas ses tarifs, et laisse mécaniquement des nuits invendues en été comme des marges non prises au printemps.
Trois conséquences pratiques.
Le calendrier de l'année se construit à l'avance, pas au mois le mois. Les réservations d'avril se prennent en janvier et février.
Les séjours personnels se placent en creux. Juillet, janvier, début février.
Les travaux se planifient en creux. Même logique, même arbitrage.
Questions fréquentes
Quelle est la basse saison à Marrakech ?
Juillet est le point bas de l'année, à 28,5 % d'occupation moyenne, suivi de janvier à 38 %. Le creux estival s'explique par la chaleur, et il touche beaucoup moins les biens dotés d'une piscine.
Quel est le meilleur mois pour louer à Marrakech ?
Avril, avec 47,3 % d'occupation et le meilleur revenu mensuel moyen relevé, à 23 193 dirhams. Août et octobre suivent de près. Le printemps et l'automne constituent les deux vraies hautes saisons.
Faut-il baisser ses prix en été ?
Les données suggèrent que le marché ne le fait pas assez : juillet affiche le prix moyen le plus élevé de l'année avec l'occupation la plus basse. L'ajustement saisonnier est l'un des principaux écarts entre un bien bien exploité et un bien qui stagne.
Quand bloquer son bien pour un usage personnel ?
En creux, donc en juillet, en janvier ou début février. Bloquer deux semaines en avril ou en octobre coûte proportionnellement beaucoup plus cher, puisque ce sont les deux meilleurs mois de l'année.
Le Ramadan fait-il baisser les réservations ?
Il modifie la clientèle plus qu'il ne la supprime, avec un ralentissement de la demande de loisir puis une reprise autour de l'Aïd. Comme sa date se décale chaque année, son effet ne se lit pas dans une moyenne mensuelle sur une seule année.