Investir à Marrakech : quel quartier choisir pour la location courte durée

Investir à Marrakech : le chiffre que personne ne regarde

Le meilleur indicateur pour choisir un quartier à Marrakech n'est pas le prix au mètre carré, ni même le revenu moyen de la zone. C'est l'écart entre les biens d'une même zone. Sur l'ensemble de la ville, les relevés d'AirROI montrent une occupation de 18,7% pour le premier quartile et de 81,7% pour le neuvième décile. Autrement dit, entre un bien mal exploité et un bien bien exploité dans la même ville, le rapport est de un à quatre.

C'est le point que je veux poser avant tout le reste, parce qu'il change la façon de lire les tableaux qui suivent. Quand une moyenne de quartier annonce 54% d'occupation, elle recouvre des biens à 20% et des biens à 80%. Acheter dans le bon quartier ne vous place pas automatiquement du bon côté de cette distribution.

La lecture complète de cette dispersion, avec les six taux d'occupation contradictoires qui circulent sur Marrakech, figure dans l'article rentabilité Airbnb à Marrakech en 2026, les chiffres réels.

Les trois variables qui décident, dans cet ordre :

Le prix moyen à la nuit que la zone autorise. Il dépend moins de la qualité de votre bien que de ce que les voyageurs viennent chercher dans ce quartier précis.

Le taux d'occupation réel sur douze mois. Pas celui de la haute saison. Marrakech a une saisonnalité marquée, avec un creux estival réel sur les biens sans piscine.

Le coût d'exploitation. C'est la variable que presque personne ne chiffre avant d'acheter, et c'est celle qui creuse l'écart entre deux biens qui affichent le même revenu brut.

Le tableau par quartier

Montants en dirhams, pour des logements entiers. Le prix moyen à la nuit est l'ADR, c'est-à-dire le tarif moyen effectivement pratiqué sur les nuits réservées.

*Source : Airbtics, relevés couvrant novembre 2024 à octobre 2025 et février 2025 à janvier 2026 selon les zones. Données consultées le 13 août 2026. Les quartiles d'occupation proviennent des données ouvertes AirROI.*

Trois précisions, parce que ce tableau se lit mal si on ne les a pas en tête.

Guéliz n'a pas de prix publié. Aucun opérateur de data ne diffuse son prix moyen à la nuit ni son taux d'occupation. On sait seulement que le quartier compte 976 annonces actives et qu'il présente une prime de prix d'environ 12% par rapport à la moyenne de la ville. Je préfère l'écrire que de combler le trou avec une estimation.

La Palmeraie, Targa et la Route de l'Ourika n'existent pas non plus dans les données. Ces zones ne sont découpées par aucun opérateur. La ligne « ceinture de villas » regroupe les biens situés en périphérie de Marrakech, ce qui inclut ces secteurs sans permettre de les distinguer. C'est un ordre de grandeur du segment villa, pas un chiffre Palmeraie.

L'Agdal a le prix à la nuit le plus élevé du tableau intra-muros, à 1 163 dirhams, mais son taux d'occupation n'est pas publié. Avec seulement 271 annonces actives, c'est aussi la zone la moins mature en location courte durée.

La Médina, le meilleur revenu et le pire coût caché

La Médina affiche le meilleur revenu annuel de la ville sur du logement entier, à 318 860 dirhams en moyenne, avec une occupation de 80% et un prix moyen de 1 082 dirhams la nuit. C'est exactement le double d'Hivernage. Ce résultat surprend au premier regard, puisqu'Hivernage est le quartier des palaces, et il s'explique par la composition du parc plutôt que par une prime de quartier.

En Médina, une part importante des annonces sont des riads entiers et des biens haut de gamme, loués à des groupes, sur des séjours de plusieurs nuits. À Hivernage, le parc est davantage composé d'appartements de standing standard. On ne compare donc pas deux fois la même chose : on compare une zone où le produit dominant est le riad de caractère à une zone où le produit dominant est l'appartement.

Cette moyenne cache aussi le piège le plus courant du marché. Le revenu médian de la Médina est de 271 498 dirhams pour les logements entiers, mais de 102 039 dirhams si l'on compte toutes les annonces, chambres individuelles incluses. Un facteur trois, selon un périmètre que presque personne ne précise quand il cite un chiffre. Quand vous lisez un rendement quelque part, la première question à poser est : sur quel périmètre.

Trois contraintes propres à la Médina, à intégrer au calcul avant d'acheter et non après.

L'accès. Beaucoup de riads se trouvent dans des derbs où aucun véhicule ne passe. Chaque arrivée de voyageurs, chaque rotation de linge, chaque livraison demande un portage à pied. C'est un coût récurrent et parfaitement prévisible, à condition de l'avoir anticipé.

Le bâti. Un riad est une construction ancienne, souvent en terre et en chaux, avec un patio ouvert sur le ciel. Les infiltrations après les pluies d'automne, la reprise des zelliges, l'humidité qui remonte dans les murs sont des postes annuels, pas des accidents.

L'exigence de l'annonce. Sur ce segment, le voyageur paie une expérience. Un riad se vend très bien en photo et déçoit si la réalité est en dessous. La qualité des visuels et la précision de l'annonce pèsent plus lourd ici que partout ailleurs.

Pour qui c'est pertinent : un investisseur qui vise le revenu et qui accepte un bien exigeant en exploitation. Pas pour quelqu'un qui veut poser son argent et ne plus y penser.

Guéliz, le compromis le plus stable

Guéliz est le quartier où la location courte durée ressemble le plus à un revenu régulier. C'est le centre moderne de Marrakech, avec ses restaurants, ses commerces et un accès facile en voiture. Le quartier compte 976 annonces actives et présente une prime de prix d'environ 12% sur la moyenne de la ville. Son prix moyen à la nuit et son taux d'occupation ne sont pas publiés par les opérateurs de données, je ne peux donc pas vous donner de revenu annuel moyen pour cette zone.

Ce que je constate en revanche sur le terrain, c'est que la demande y est moins saisonnière qu'ailleurs, parce qu'elle n'est pas uniquement touristique. Il y a du voyage d'affaires, des séjours longs, des familles en visite. Le prix à la nuit est plus bas qu'en Médina, mais le calendrier se remplit de façon plus régulière sur l'année.

C'est aussi le quartier le plus simple à exploiter. Les biens sont des appartements récents ou rénovés, dans des immeubles avec ascenseur, accessibles en voiture, où une intervention technique se règle en une heure au lieu d'une demi-journée.

La vraie contrainte de Guéliz est ailleurs, et elle surprend souvent : le syndic. Un nombre croissant de copropriétés du quartier encadrent, restreignent, voire interdisent la location courte durée dans leur règlement. C'est le premier point à vérifier avant de signer, avant même de regarder les chiffres. Un bien acheté pour du locatif touristique dans une copropriété qui l'interdit devra être basculé en location longue durée, avec un rendement sans rapport.

Pour qui c'est pertinent : un premier investissement à Marrakech, ou un propriétaire qui vit en Europe et veut la gestion la plus prévisible possible.

Hivernage, le ticket d'entrée le plus élevé

Hivernage génère 159 683 dirhams par an en moyenne, avec un prix de 799 dirhams la nuit et une occupation de 54%, sur 674 annonces actives. C'est un revenu moitié moindre que celui de la Médina, pour un prix d'acquisition au mètre carré nettement supérieur. Le rendement rapporté au capital investi y est donc structurellement plus faible : c'est un quartier où l'on achète autant pour la valeur de l'actif que pour le flux qu'il produit.

La particularité d'Hivernage, c'est que votre bien entre en concurrence directe avec l'hôtellerie de luxe. Le voyageur qui compare une suite de palace à un appartement attend un niveau de prestation équivalent : linge hôtelier, réactivité immédiate, propreté irréprochable. Un bien moyennement tenu à Hivernage ne se loue pas moins cher, il ne se loue pas.

L'occupation de 54% mérite d'être lue correctement. Sur une zone dont la moyenne est à 54%, la dispersion évoquée en ouverture joue à plein : les biens tenus au standard attendu par cette clientèle sont largement au-dessus, les autres bien en dessous. C'est le quartier où l'écart entre une bonne et une mauvaise exploitation coûte le plus cher.

Pour qui c'est pertinent : un investisseur qui a déjà un patrimoine, qui vise la qualité de l'actif autant que le revenu, et qui accepte un standard d'exploitation élevé.

La ceinture de villas : Palmeraie, Targa, Route de l'Ourika

Le segment villa affiche de loin le meilleur revenu du marché, à environ 540 000 dirhams par an, pour un prix moyen de 2 934 dirhams la nuit et une occupation de 50%, sur 892 annonces actives.

Une précision d'honnêteté : ce chiffre couvre la périphérie de Marrakech dans son ensemble. La Palmeraie, Targa et la Route de l'Ourika ne sont découpées séparément par aucun opérateur de données. Je ne peux donc pas vous dire ce que rapporte spécifiquement une villa à la Palmeraie par rapport à une villa sur l'Ourika, et personne d'autre ne le peut sur la base de données publiques. Méfiez-vous de qui vous l'affirme sans citer sa source.

Ce que ce chiffre dit clairement, en revanche, c'est le profil du segment. Un prix à la nuit trois fois supérieur à celui de la Médina, une occupation de 50%, la plus basse du marché. Une villa travaille moins de jours dans l'année, mais chaque jour vaut beaucoup plus.

Deux postes de charge sont propres à ce segment et doivent être provisionnés dès l'achat. La piscine, qui demande un traitement régulier toute l'année, y compris pendant les mois où le bien ne se loue pas. Et le jardin, qui à Marrakech demande un jardinier de mars à octobre, la période où tout pousse et où l'eau devient un sujet.

L'autre point à comprendre, c'est que la villa se loue à un groupe, pas à un couple. La demande est portée par les séjours en famille, les anniversaires, les groupes d'amis, avec des durées plus longues et un nombre de réservations plus faible dans l'année. Le calendrier se construit différemment, et le pilotage du prix à la nuit y compte plus que partout ailleurs.

Pour qui c'est pertinent : un investisseur qui accepte la variabilité, et un propriétaire de résidence secondaire qui occupe le bien quelques semaines par an et veut qu'il travaille le reste du temps.

Pourquoi les chiffres publiés sur Marrakech se contredisent

Si vous cherchez le taux d'occupation de Marrakech, vous trouverez 38%, 45%, 50 à 55%, 65% et 73% selon les pages. Ces chiffres ne sont pas tous faux, ils ne mesurent simplement pas la même chose. Voici comment les départager, parce que c'est utile bien au-delà de cet article.

Le périmètre des annonces. Compter toutes les annonces ou seulement les logements entiers change le résultat d'un facteur trois en Médina, comme vu plus haut. Les chambres individuelles tirent mécaniquement les moyennes vers le bas.

La base de calcul du taux. Une occupation peut se calculer sur les 365 jours de l'année ou seulement sur les jours où le bien était proposé à la location. Un bien mis en ligne six mois et rempli à 80% sur cette période affiche 80% dans un cas et 40% dans l'autre. J'ai vérifié que les chiffres cités ici se calculent bien sur 365 jours, en recalculant le revenu annuel à partir du prix à la nuit et du taux : les résultats retombent sur les valeurs publiées.

La nature de l'hébergement. Le taux d'occupation d'environ 73% qui circule souvent concerne l'hôtellerie classée, pas la location courte durée entre particuliers. Ce sont deux marchés différents, avec des durées de séjour et des canaux de réservation différents.

La méthode. Certains chiffres publiés ne sont pas des mesures mais des triangulations entre plusieurs opérateurs, ce que leurs auteurs indiquent parfois eux-mêmes. Un chiffre trianglé n'est pas une donnée de terrain.

La règle que j'applique, et que je vous recommande d'exiger de quiconque vous présente une projection : un chiffre sans source, sans date et sans périmètre ne vaut rien.

Les quatre erreurs qui coûtent le plus cher

Acheter sans vérifier le règlement de copropriété. De loin l'erreur la plus fréquente et la plus coûteuse, particulièrement à Guéliz et dans les résidences récentes. Elle se vérifie en une heure avant de signer, et elle est irréversible après.

Raisonner en occupation de haute saison. Un bien à 90% en avril et 25% en juillet n'a pas une occupation de 90%. Toute projection sérieuse se fait sur douze mois, creux inclus.

Comparer des chiffres de périmètres différents. Le rendement d'un logement entier et celui d'un parc incluant les chambres n'ont rien à voir. Vérifiez toujours ce que recouvre le chiffre qu'on vous présente.

Acheter avant d'avoir chiffré l'exploitation. L'ordre habituel est : je trouve un bien, je l'achète, je cherche comment le rentabiliser. L'ordre qui fonctionne est l'inverse : je définis le revenu visé, j'en déduis le type de bien et la zone, puis je cherche.

Un calcul complet, ligne par ligne

Prenons un logement entier en Médina, au niveau de la moyenne du quartier. L'objectif est de montrer le chemin du revenu brut au revenu net, parce que c'est là que se joue l'essentiel.

Je ne vous donne pas de revenu net moyen, et c'est volontaire. Le poste d'exploitation varie trop d'un bien à l'autre pour qu'une moyenne ait un sens : un riad de six chambres dans un derb et un appartement de deux chambres accessible en voiture n'ont pas la même structure de coûts, même à revenu brut identique. C'est précisément ce que l'audit chiffre, bien par bien.

*Note pour la publication : cette section gagnera à être remplacée par un cas réel du portefeuille, avec ses douze mois de relevés et son net propriétaire effectif.*

Questions fréquentes

Quel quartier de Marrakech offre le meilleur rendement locatif ?

En revenu brut, la Médina arrive nettement en tête sur le logement entier, avec 318 860 dirhams par an en moyenne contre 159 683 à Hivernage. Mais l'écart de revenu entre deux biens d'un même quartier est plus grand que l'écart entre deux quartiers : l'occupation va de 18,7% pour le quart le moins performant à 81,7% pour le décile supérieur. Le quartier oriente le potentiel, l'exploitation décide du résultat.

Combien rapporte un appartement en location courte durée à Marrakech ?

En moyenne sur un logement entier, on observe 318 860 dirhams par an en Médina, 159 683 à Hivernage et 137 581 dans le secteur Menara, sur des relevés couvrant 2024 à 2026. Le revenu réel d'un bien précis dépend de sa zone, de son nombre de chambres, de son niveau de prestation et de la qualité du pilotage tarifaire.

Faut-il acheter une villa ou un appartement ?

Le segment villa affiche le meilleur revenu du marché, environ 540 000 dirhams par an, avec un prix à la nuit de 2 934 dirhams, mais l'occupation la plus basse, à 50%, et des charges fixes qui courent même à vide, piscine et jardin en tête. Un appartement produit un revenu plus régulier et plus simple à exploiter. Pour un premier investissement à distance, l'appartement est le choix le plus sûr.

Pourquoi la Médina se loue-t-elle plus cher qu'Hivernage ?

Parce qu'on n'y compare pas le même produit. Le parc de la Médina est fortement composé de riads entiers et de biens haut de gamme loués à des groupes, quand celui d'Hivernage est davantage composé d'appartements de standing. La différence de prix moyen à la nuit, 1 082 contre 799 dirhams, reflète cette composition plus qu'une prime de quartier.

Puis-je louer mon bien en courte durée si j'habite en Europe ?

Oui, et c'est la configuration la plus courante sur ce marché. La question n'est pas la distance mais la présence sur place : accueil, ménage entre deux séjours, maintenance, et réactivité quand un voyageur signale un problème à 22 heures. C'est exactement ce que couvre une gestion locative professionnelle.

Quelles autorisations faut-il pour louer en courte durée à Marrakech ?

La location touristique meublée est encadrée et suppose des démarches auprès des autorités locales ainsi que la transmission des informations des voyageurs. Les obligations évoluent et dépendent de la nature du bien. Nous vous orientons vers les démarches à jour lors de l'audit, et nous vous recommandons de faire valider votre situation par un professionnel du droit ou de la comptabilité. Le dossier complet est détaillé dans l'article autorisation Airbnb au Maroc, le dossier réel étape par étape, et le calcul du rendement net rapporté au capital dans l'article rendement net à Marrakech, le calcul complet ligne par ligne.