Rendement net à Marrakech : pourquoi un bien à 1,2 M MAD en Médina bat un bien à 2,5 M en Palmeraie

Rendement brut, rendement net : la confusion qui coûte le plus cher

Le rendement brut rapporte le revenu annuel au prix d'acquisition. Il ne déduit rien. C'est le chiffre que l'on voit dans les annonces et dans les présentations d'investissement, et il n'a aucune valeur opérationnelle.

Le rendement net rapporte au prix d'acquisition ce qui reste réellement, après les prélèvements de la plateforme, la rémunération de la gestion et les charges qui courent que le bien soit loué ou non.

L'écart entre les deux n'est pas marginal. Sur un bien de courte durée, les seuls frais de plateforme et de gestion absorbent environ 35 % du revenu avant qu'aucune charge de propriétaire ne soit comptée. Un rendement brut annoncé à 20 % descend mécaniquement vers 13 % avant même la première facture d'électricité.

Les six lignes d'un calcul honnête

L'impôt sur le revenu n'apparaît pas dans ce tableau : il dépend de votre régime et de votre situation personnelle, et il se calcule après. Le détail est dans l'article impôt sur les revenus locatifs au Maroc, le calcul complet pour un non-résident.

L'exemple chiffré : Médina contre couronne de villas

Deux précisions avant les chiffres, parce qu'elles conditionnent la lecture.

Les revenus sont sourcés. Ce sont des relevés d'opérateur de données sur des logements entiers, avec leur période. Les prix d'acquisition sont des hypothèses. Aucune source publique ne publie de prix de transaction fiable par quartier à Marrakech, et un prix affiché dans une annonce n'est pas un prix de vente. Ces deux montants servent donc à illustrer une mécanique, pas à estimer votre bien.

La villa gagne en valeur absolue, l'appartement gagne en rendement. C'est déjà l'inverse de l'intuition habituelle, et le calcul n'a pas encore pris en compte la moindre charge d'exploitation.

Et la sensibilité change tout. Une villa capable de produire 540 000 dirhams par an s'acquiert rarement à 2,5 millions. Si le prix réel est de 5 millions, le même reste de 348 300 dirhams donne un rendement de 7,0 %, soit moins de la moitié de l'appartement de Médina.

Ajoutez ensuite les charges. L'appartement supporte le syndic, l'assurance, l'eau, l'électricité et l'entretien courant. La villa supporte tout cela plus la piscine, le jardin, souvent du personnel, et une climatisation qui tourne beaucoup plus longtemps parce que la surface est trois fois supérieure.

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La piscine, la ligne que personne ne chiffre

C'est la ligne de charge la plus systématiquement oubliée dans les projections, et c'est celle qui fait basculer le rendement d'une villa.

Elle se compose de quatre postes distincts : le traitement de l'eau et les produits, la consommation électrique de la pompe qui tourne plusieurs heures par jour toute l'année, l'eau de remplissage et d'appoint, dont l'évaporation est forte en été, et l'entretien technique avec le remplacement périodique des pièces d'usure.

Trois caractéristiques rendent ce poste dangereux dans un plan d'investissement.

Il court à vide. Une piscine coûte autant en juillet avec la villa vide qu'en avril avec la villa pleine. Contrairement au ménage ou au linge, ce n'est pas une charge variable.

Il est saisonnalement inversé. Le pic de coût, en plein été, coïncide avec le creux d'occupation de Marrakech, où le mois de juillet est le point bas de l'année.

Il n'est presque jamais dans les projections vendeur. Sur les présentations d'investissement que je vois passer, la ligne est soit absente, soit réduite à un forfait mensuel symbolique.

Je ne publie pas de montant ici, faute de devis que je puisse sourcer proprement. Ce que je peux dire, c'est que la question à poser à un vendeur ou à un gestionnaire est précise : combien coûte, sur douze mois, le traitement, l'électricité de la pompe, l'eau d'appoint et l'entretien technique de cette piscine ? Une réponse en un seul chiffre mensuel arrondi est une réponse qui n'a pas été calculée.

Ce que le marché fait aux prix en ce moment

Le rendement a deux jambes, le revenu et le prix d'acquisition. La seconde bouge.

D'après l'indice des prix des actifs immobiliers publié par Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC, l'indice a enregistré au premier trimestre 2026 une baisse trimestrielle de 2,4 % et une baisse de 0,4 % sur un an, le résidentiel reculant de 0,6 % en glissement annuel.

Le signal le plus fort n'est pourtant pas dans les prix mais dans les volumes : les transactions ont reculé de 40,2 % sur le trimestre et de 9,3 % sur un an.

Un marché où les volumes chutent plus vite que les prix est un marché où les vendeurs n'ont pas encore ajusté leurs attentes. Pour un acheteur qui raisonne en rendement, c'est une position de négociation, à condition de calculer le rendement net avant de faire une offre, et non après.

Les trois erreurs de calcul les plus fréquentes

Calculer sur la haute saison. Marrakech a un creux estival réel. Une projection bâtie sur avril et octobre surestime l'année entière de manière massive.

Oublier les frais de plateforme. Ils représentent environ 15,5 % du revenu dès lors qu'un logiciel de gestion locative est utilisé, ce qui est le cas de toute exploitation professionnelle. Le détail figure dans l'article frais de conciergerie Airbnb, le coût réel au-delà du pourcentage affiché.

Comparer un revenu moyen à un prix médian. Sur Marrakech, le prix moyen à la nuit dépasse de 69 % le prix médian, parce que les villas de luxe écrasent la moyenne. Comparer un revenu tiré d'une moyenne à un capital tiré d'une médiane produit un rendement qui n'existe pas.

Questions fréquentes

Quel rendement locatif peut-on espérer à Marrakech ?

Avant charges du bien et avant impôt, sur des revenus relevés et des hypothèses d'acquisition explicites, l'ordre de grandeur va de 7 % pour une villa achetée cher à environ 17 % pour un logement bien exploité en Médina. L'écart tient moins au quartier qu'au rapport entre le revenu réel et le capital immobilisé.

Un riad est-il plus rentable qu'un appartement ?

Un riad produit un revenu brut supérieur et supporte des charges d'entretien nettement plus lourdes, en particulier sur les parties anciennes, la terrasse et la plomberie. Rapporté au capital, un appartement bien exploité résiste souvent mieux, avec une exploitation plus simple à distance.

Combien coûte l'entretien d'une piscine au Maroc ?

Le poste regroupe le traitement de l'eau, l'électricité de la pompe, l'eau d'appoint et l'entretien technique. Il court toute l'année, y compris quand le bien est vide, et son pic estival coïncide avec le creux d'occupation. Exigez un chiffrage annuel détaillé par poste plutôt qu'un forfait mensuel arrondi.

Le rendement se calcule-t-il avant ou après impôt ?

Les deux se calculent, mais ils ne se comparent pas. Le rendement présenté ici est avant impôt, parce que l'imposition dépend du régime applicable et de votre situation personnelle. Faites toujours préciser laquelle des deux notions vous est présentée.

Le marché immobilier de Marrakech baisse-t-il ?

Au premier trimestre 2026, l'indice national des prix des actifs immobiliers recule de 0,4 % sur un an, le résidentiel de 0,6 %, et les transactions de 9,3 %. Le mouvement le plus marqué porte sur les volumes, pas sur les prix affichés.