Hivernage et boulevard Mohammed VI : louer un appartement haut de gamme en résidence
L'essentiel en 30 secondes
L'Hivernage est le quartier hôtelier de Marrakech, et le seul où votre appartement est comparé à un cinq étoiles plutôt qu'à un autre appartement. Le chiffre publié pour la zone surprend : 799 dirhams de prix moyen à la nuit sur 674 annonces, soit moins que la moyenne de la ville, 850 dirhams chez le même fournisseur. Ce n'est pas un signal de faiblesse, c'est un problème de périmètre. L'axe de l'avenue Mohammed VI agrège des biens qui n'ont rien de commun. Une résidence récente avec piscine et gardiennage y joue une tout autre partition.
Sommaire
- L'Hivernage et le boulevard Mohammed VI, est-ce un seul et même marché ?
- Pourquoi le prix moyen publié pour l'Hivernage est-il inférieur à celui de la ville ?
- À quoi votre appartement est-il comparé dans un quartier d'hôtels ?
- Qu'est-ce qu'une résidence récente change concrètement à l'exploitation ?
- Le calendrier de l'Hivernage suit-il celui du reste de Marrakech ?
- Que faut-il vérifier dans sa résidence avant la première réservation ?
- Étude de cas : ce que nous apprend l'appartement en résidence récente
- Questions fréquentes
1. L'Hivernage et le boulevard Mohammed VI, est-ce un seul et même marché ?
Oui, et c'est pour cette raison que je les traite ensemble. L'Hivernage se situe entre la Ménara et la place Jemaa el-Fna, dans l'arrondissement de Guéliz, et son principal axe de circulation est l'avenue Mohammed VI, que tout le monde appelle ici le boulevard. Le quartier abrite le Palais des congrès, le Théâtre royal et la plupart des grands complexes hôteliers de la ville (Wikipédia, L'Hivernage, consulté le 31 août 2026).
Il n'existe donc pas un « marché Hivernage » et un « marché boulevard Mohammed VI » : il existe un axe, avec ses hôtels, ses équipements et des résidences privées de part et d'autre. Ce qui change d'un bout à l'autre, c'est le voisinage immédiat. Au nord, l'axe rejoint Guéliz et sa demande urbaine, que j'ai chiffrée dans mon article sur la location courte durée à Guéliz. Au sud-ouest, il file vers la Ménara et un parc bien plus dense et moins cher. C'est ce qui rend la moyenne du quartier inutilisable, et c'est le sujet de la section suivante. Notre approche du secteur est présentée sur la page conciergerie à l'Hivernage.
2. Pourquoi le prix moyen publié pour l'Hivernage est-il inférieur à celui de la ville ?
Parce que le périmètre du quartier, chez les fournisseurs de données, ratisse bien plus large que ce qu'un propriétaire appelle l'Hivernage. Le chiffre publié est de 799 dirhams de prix moyen à la nuit sur 674 annonces, quand la moyenne de Marrakech chez le même fournisseur s'établit à 850 dirhams. Le quartier le plus huppé de la ville affiche donc une nuitée moyenne inférieure à celle de la ville. Ce résultat n'a aucun sens au niveau d'un bien : il décrit un périmètre, pas un produit.
| Zone | Prix moyen à la nuit | Occupation | Revenu annuel moyen | Annonces | Période des données |
|---|---|---|---|---|---|
| Hivernage | 799 MAD | 54 % | 159 683 MAD | 674 | nov. 2024 à oct. 2025 |
| Médina | 1 082 MAD | 80 % | 318 860 MAD | 2 972 | nov. 2024 à oct. 2025 |
| Agdal | 1 163 MAD | non publié | non publié | 271 | nov. 2024 à oct. 2025 |
| Menara | 688 MAD | 54 % | 137 581 MAD | 3 662 | nov. 2024 à oct. 2025 |
| Guéliz | non publié | non publié | non publié | 976 | févr. 2025 à janv. 2026 |
| Marrakech, ville entière | 850 MAD | 62 % | 195 000 MAD | 9 818 | févr. 2025 à janv. 2026 |
Source : Airbtics, pages Marrakech FR et EN, relevé du 13/08/2026, revérifié dans le HTML brut le 31/08/2026. L'occupation de cette source se calcule sur 365 jours, vérification arithmétique faite par nos soins sur quatre lignes. Les périodes diffèrent d'une ligne à l'autre.
Deux éléments achèvent de disqualifier ce 799 dirhams comme repère pour un bien précis.
Le même fournisseur compte l'Hivernage deux fois, et pas de la même façon. Son tableau des quartiers en recense 674 annonces, celui des points chauds n'en recense que 241, avec cette fois une prime de localisation de +12 % sur la ville. Deux découpages du même nom coexistent chez le même opérateur, et ils ne racontent pas la même histoire.
| Découpage | Annonces | Ce que la source publie |
|---|---|---|
| Airbtics, tableau des quartiers | 674 | 799 MAD la nuit, 54 % d'occupation, 159 683 MAD par an (nov. 2024 à oct. 2025) |
| Airbtics, tableau des points chauds | 241 | prime de localisation de +12 % sur la ville (févr. 2025 à janv. 2026) |
| AirROI, marché nommé « Hivernage » | aucun | le marché n'existe pas chez ce fournisseur, page vérifiée absente le 31/08/2026 |
Aucune de ces moyennes ne sépare les typologies. Un studio en fond de rue et un trois chambres avec terrasse dans une résidence gardée entrent dans la même case, et une moyenne qui mélange les deux ne décrit ni l'un ni l'autre.
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3. À quoi votre appartement est-il comparé dans un quartier d'hôtels ?
À une chambre d'hôtel de standing, pas à un autre appartement. C'est la particularité de l'Hivernage : le voyageur qui y réserve a comparé, dans le même onglet, des cinq étoiles situés à trois cents mètres de votre porte. Il arrive avec des attentes hôtelières sur la literie, la propreté, la climatisation, la connexion et le temps de réponse, et il les exprime dans ses avis.
Le poids de cette hôtellerie n'est pas une impression. Marrakech a enregistré 13,66 millions de nuitées en 2025, en hausse de 3 %, pour un taux d'occupation de 73 % dans les établissements d'hébergement touristique classés, d'après l'Observatoire du Tourisme, repris par ecoactu.ma le 25/02/2026. Deux réserves que je préfère publier : ce parc classé n'est pas celui de la location entre particuliers, et je tiens ces chiffres d'une reprise de presse, le site de l'Observatoire n'étant pas accessible. Ils cadrent la demande du quartier, ils ne prédisent aucun revenu.
Conséquence pratique : sur cet axe, le niveau d'équipement est le ticket d'entrée du positionnement tarifaire, et j'en ai détaillé les postes dans mon article sur l'équipement d'un bien en courte durée. Un appartement sous-équipé ne se loue pas moins cher, il se loue mal noté, ce qui est bien plus long à réparer.
4. Qu'est-ce qu'une résidence récente change concrètement à l'exploitation ?
Elle apporte trois choses qu'un propriétaire seul aurait du mal à financer bien par bien : une piscine collective entretenue par le syndic, un gardiennage permanent et un stationnement sécurisé. Leur coût est déjà dans les charges de copropriété, en échange d'un cadre collectif à respecter.
Ce sont exactement les trois arguments que cherche la clientèle de l'axe : un extérieur sans l'entretien d'une villa, une entrée contrôlée pour les familles et les femmes seules, une place pour ceux qui louent une voiture. Aucun ne dépend de la décoration de votre salon, et tous figurent dans les filtres de recherche des plateformes. Gérer cet immeuble reste un métier différent de la villa : je l'ai développé dans mon article sur la conciergerie d'appartement à Marrakech.
Un point de marché pour finir. Sur l'ensemble de la ville, la même mesure d'occupation va de 18,7 % pour le quart le moins performant à 81,7 % pour le top 10 % des annonces, en pourcentage des nuits disponibles (AirROI, 11 363 annonces, août 2025 à juillet 2026, relevé du 13/08/2026). Deux appartements de la même résidence, même piscine et même gardien, peuvent se situer aux deux bouts de cet écart : ce qui les sépare tient à l'exploitation, pas à l'adresse.
5. Le calendrier de l'Hivernage suit-il celui du reste de Marrakech ?
Il en suit la forme générale, avec deux amortisseurs que les quartiers résidentiels n'ont pas : un calendrier d'événements et une clientèle affaires. Le Palais des congrès et le Théâtre royal y attirent une demande qui ne dépend ni de la météo ni des vacances scolaires européennes. Sur ces dates, ce n'est pas l'occupation qui fait la différence, c'est le prix que le marché accepte.
L'exemple le plus lisible est le Festival international du film de Marrakech, dont la 22e édition s'est tenue du 28 novembre au 6 décembre 2025, avec les projections principales au Palais des congrès (programme officiel, consulté le 31 août 2026). Congrès, séminaires et événements sportifs produisent le même effet à d'autres dates. Un calendrier tenu au jour le jour capte ces pics, un tarif fixe les manque.
L'été est l'autre spécificité, et elle est contre-intuitive. La courbe générale de la ville, creux estival compris, est détaillée dans mon article sur la haute et la basse saison à Marrakech. Ce que nous observons sur les résidences récentes est différent : la piscine et une climatisation performante maintiennent le calendrier rempli en juillet et en août, et c'est la nuitée qui s'ajuste vers le bas de fourchette, pas l'occupation qui s'effondre.
Votre résidence, votre calendrier
Deux appartements de la même résidence ne produisent pas le même résultat, et aucune moyenne d'axe n'en dit rien. Décrivez-nous votre bien, son étage, ses prestations et sa résidence : nous vous renvoyons sous 48 heures un audit gratuit et personnalisé, avec une projection mois par mois. Demander mon audit gratuit, ou par WhatsApp au +212 654 855 885.
6. Que faut-il vérifier dans sa résidence avant la première réservation ?
Quatre points, tous vérifiables avant la mise en ligne et non après une réclamation. Le préalable, c'est le règlement de copropriété, qui peut encadrer ou exclure l'exploitation commerciale du lot : je ne développe pas ce volet ici, il est traité dans mon article sur la conciergerie d'appartement. L'autorisation d'exploitation, elle, est un sujet distinct que je garde pour un article à part.
L'accès, dans toute sa chaîne. Portail, badge de parking, interphone, ascenseur, puis porte du logement. Chaque maillon doit avoir sa procédure et sa solution de secours, sinon un vol retardé suffit à faire dérailler une arrivée.
Les règles d'usage de la piscine et des parties communes. Horaires, nombre de personnes, visiteurs extérieurs : ce sont les premières sources de friction avec le voisinage, et elles se règlent en les inscrivant noir sur blanc dans les consignes de séjour.
Le stationnement. Place attribuée, place visiteur ou rien du tout : la réponse change l'annonce.
Les charges de copropriété. Avec piscine, gardiennage et espaces verts, elles pèsent sur le rendement net bien plus que sur le revenu brut. La méthode de calcul est dans mon article sur le rendement net à Marrakech.
7. Étude de cas : ce que nous apprend l'appartement en résidence récente
Une précision d'abord : nous n'exploitons pas encore de bien à l'Hivernage même. Notre portefeuille compte trois appartements et un studio en résidence à Marrakech, dont un dans une résidence récente avec piscine et gardiennage. Ce sont ces biens qui fondent les constats ci-dessous.
Une résidence récente bien tenue ne connaît pas de saison morte. C'est notre constat le plus net : correctement exploité, ce produit tient un plancher d'occupation élevé douze mois sur douze, y compris pendant le creux estival de la ville. Le prix, lui, respire avec la saison. C'est l'inverse du réflexe le plus répandu, qui consiste à protéger son tarif et à laisser le calendrier se vider.
Ce plancher se situe nettement au-dessus des 54 % publiés pour la zone, et le paradoxe n'en est pas un. Une moyenne de quartier additionne les biens pilotés au quotidien et ceux dont l'annonce n'a pas bougé depuis un an, calendrier à moitié fermé, tarif reconduit sans regarder la demande, canaux de réservation qui ne se parlent pas. Elle décrit le niveau moyen d'un parc, elle ne fixe aucune limite à un logement donné. Le neuvième décile de la ville, rappelé en section 4, n'est pas un accident statistique : c'est ce que produit un bien tenu.
Les prestations collectives font une partie du travail commercial. Elles apparaissent dans les filtres de recherche et dans les avis sans figurer dans les charges d'exploitation du propriétaire, puisqu'elles sont mutualisées. C'est l'avantage structurel de l'appartement en résidence face à la villa, où chacune de ces lignes est un coût direct.
Le résultat reste une affaire de bien, pas de quartier. Sur nos relevés 2026, un appartement d'une à deux chambres bien exploité dans nos quartiers génère de l'ordre de 10 000 à 17 000 dirhams de revenus locatifs mensuels selon la saison, pour une commission publique de 20 % TTC tout inclus, détaillée dans mon article sur le coût réel d'une conciergerie. Où se situe votre bien dans cette fourchette dépend de son étage, de sa vue, de son état et de son historique d'avis.
8. Questions fréquentes
Une conciergerie est-elle rentable pour un appartement à l'Hivernage ?
Sur un bien au standing du quartier, oui : la gestion professionnelle se paie sur l'écart de prix et d'occupation qu'elle crée, et cet écart est large sur un axe où le voyageur compare votre appartement à des hôtels. En dessous du standing de l'axe, la réponse honnête peut être non, et un audit sérieux le dit avant la signature.
Quel taux d'occupation peut atteindre un appartement à l'Hivernage ?
Le seul chiffre publié pour la zone est de 54 % d'occupation calculée sur 365 jours, sur 674 annonces de tous types (Airbtics, nov. 2024 à oct. 2025), sans mesure séparée pour les appartements en résidence. Ce n'est pas un plafond : une résidence récente réellement tenue se situe nettement au-dessus, douze mois sur douze, pour les raisons que je développe en section 7.
Combien rapporte un appartement en courte durée à l'Hivernage ?
Aucune source publique ne publie de revenu par typologie sur cette zone, et je refuse d'en inventer un. Nos relevés 2026, en agrégé : de l'ordre de 10 000 à 17 000 dirhams par mois selon la saison pour un une à deux chambres bien exploité dans nos quartiers.
L'Hivernage et le boulevard Mohammed VI, est-ce le même quartier ?
L'avenue Mohammed VI est l'axe de circulation principal de l'Hivernage : les deux appellations recouvrent le même marché locatif. Le quartier abrite le Palais des congrès, le Théâtre royal et la majorité des grands hôtels de la ville.
La piscine de la résidence est-elle un argument pour les voyageurs ?
C'est l'un des plus puissants sur cet axe : elle apparaît dans les filtres de recherche et elle soutient le calendrier d'été, quand la ville se vide. Elle suppose de faire respecter les règles d'usage fixées par le syndic.
Faut-il baisser son prix à l'Hivernage en été ?
Sur une résidence récente avec piscine et bonne climatisation, le calendrier se remplit en juillet et en août à condition d'accepter une nuitée en bas de fourchette. Un été rempli à prix ajusté rapporte davantage qu'un calendrier vide au tarif de printemps.
Faites chiffrer votre appartement, pas la moyenne de l'axe
L'Hivernage a un prix moyen publié, une occupation publiée, et deux comptages d'annonces contradictoires chez le même fournisseur. Rien de tout cela ne vous dit ce que produit votre appartement, à votre étage, dans votre résidence.
Envoyez-nous ses caractéristiques. Nous vous renvoyons sous 48 heures un audit gratuit et personnalisé, avec une projection mois par mois fondée sur des biens comparables réellement exploités, et notre lecture des contraintes de votre résidence. Sans engagement. Demander mon audit gratuit, ou par WhatsApp au +212 654 855 885. Notre approche du secteur est présentée sur la page conciergerie à l'Hivernage.
Sources
- Situation du quartier, axe principal et équipements remarquables : Wikipédia, L'Hivernage, page consultée le 31 août 2026.
- Prix moyen à la nuit, occupation, revenu annuel et nombre d'annonces par quartier, et prime de localisation du tableau des points chauds : Airbtics, pages Marrakech FR (données nov. 2024 à oct. 2025) et EN (données févr. 2025 à janv. 2026), relevé du 13 août 2026, revérifié dans le HTML brut le 31 août 2026. L'occupation de cette source se calcule sur 365 jours, vérification arithmétique faite par nos soins sur quatre lignes.
- Dispersion d'occupation de Marrakech, 18,7 % au premier quartile contre 81,7 % au neuvième décile, exprimée en pourcentage des nuits disponibles : AirROI, 11 363 annonces, fenêtre août 2025 à juillet 2026, données extraites le 13 août 2026. Ce fournisseur ne publie aucun marché nommé « Hivernage », vérifié le 31 août 2026.
- Nuitées et taux d'occupation des établissements d'hébergement touristique classés de Marrakech en 2025 : Observatoire du Tourisme, repris par ecoactu.ma le 25 février 2026. Périmètre hôtelier classé, distinct de la location courte durée entre particuliers. Source primaire non consultée, le site de l'Observatoire étant inaccessible.
- Dates et lieu de la 22e édition du Festival international du film de Marrakech : programme officiel, consulté le 31 août 2026.
- Fourchette de revenus des appartements d'une à deux chambres et constats d'exploitation des résidences récentes : relevés internes Hostoria 2026, agrégés sur les biens en gestion, non attribuables à un client.
Tous les montants sont exprimés en dirhams marocains. Les données de quartier agrègent des types de biens hétérogènes et des périodes différentes : elles cadrent une échelle de marché, elles ne constituent pas une prévision pour un bien donné.
Clément Leblond est associé chez Hostoria, société de gestion locative courte durée basée à Marrakech. Nous gérons trois appartements et un studio en résidence dans la ville, dont un dans une résidence récente avec piscine et gardiennage : les constats d'exploitation de cet article viennent de ces immeubles.
Cet article présente des ordres de grandeur de marché et ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil juridique.