Compte en dirhams convertibles : comment vos loyers marocains sortent du Maroc

Ce qu'est un compte en dirhams convertibles

Un compte en dirhams convertibles est un compte bancaire ouvert au Maroc, libellé en dirhams, dont les avoirs peuvent être transférés à l'étranger sans autorisation préalable de l'Office des Changes. C'est sa différence avec un compte en dirhams ordinaire, dont les fonds restent captifs.

Le régime est fixé par l'Instruction générale des opérations de change, publiée par l'Office des Changes. La version en vigueur date du 2 janvier 2024 et son article 157 encadre ces comptes.

Il existe deux formats voisins, le compte en devises et le compte en dirhams convertibles. Le premier conserve la monnaie d'origine et vous expose au change au moment du versement, le second convertit en dirhams à l'entrée. Le choix dépend de l'usage : si vous dépensez au Maroc, le compte convertible est plus simple, si vous rapatriez systématiquement, le compte en devises évite un aller-retour de change.

Qui peut en ouvrir un

L'article 157 autorise expressément les banques à ouvrir ces comptes au nom :

• des personnes physiques étrangères résidentes ou non-résidentes ;
• des Marocains résidant à l'étranger ;
• des personnes morales étrangères et de leurs représentations au Maroc ;
• des sociétés installées dans les zones d'accélération industrielle ;
• des entités des places financières offshore au Maroc ;
• des représentations diplomatiques et des organisations internationales.

Un propriétaire français d'un bien à Marrakech entre donc dans la première catégorie, et un MRE dans la deuxième. Aucune autorisation particulière n'est à demander : c'est la banque qui ouvre le compte dans le cadre de l'Instruction.

Une contrainte de fonctionnement à connaître : ces comptes ne doivent pas fonctionner en position débitrice. Pas de découvert, même toléré.

Ce qui peut alimenter le compte, et ce qui ne le peut pas

C'est le point que les propriétaires découvrent souvent après l'ouverture, et il explique beaucoup de frustrations.

L'article 157 énumère les opérations autorisées au crédit. Pour l'essentiel : les virements en provenance de l'étranger, les virements en provenance d'autres comptes en devises ou en dirhams convertibles, les encaissements de moyens de paiement libellés en devises ou en dirhams convertibles, le montant des achats de devises, les rémunérations et remboursements résultant des opérations en capital réalisées par le titulaire, et la rémunération des dépôts.

Au débit, la liberté est large : tout règlement au Maroc ou à destination de l'étranger, retraits de billets compris, ainsi que la constitution de dépôts à terme.

La logique est donc claire : ce compte est conçu pour recevoir de l'argent venu de l'étranger et lui permettre de repartir. Un dirham gagné localement n'y entre pas automatiquement. C'est précisément ce que la section suivante vient nuancer pour les loyers.

La règle qui règle le débat sur les loyers

Voici la disposition la plus importante de tout cet article, et elle est très largement ignorée.

L'article 159 range explicitement les revenus locatifs parmi les revenus d'investissement étranger réalisés au Maroc. L'article 160 précise ensuite que les banques sont habilitées à régler ces revenus sans limitation dans le montant et dans le temps, après paiement des impôts et taxes en vigueur au Maroc, au profit des personnes physiques ou morales étrangères non-résidentes, quel que soit le mode de financement de leurs investissements.

Relisez la fin de la phrase. Elle signifie que le droit de transférer vos loyers ne dépend pas de la façon dont vous avez acheté le bien. Même si l'acquisition a été financée en dirhams locaux, même sans dossier d'investissement en devises, les revenus locatifs restent transférables.

C'est l'inverse de ce qui se raconte dans la plupart des conversations entre propriétaires. La condition de financement en devises existe bel et bien, mais elle porte sur autre chose : le produit de la cession du bien, traité en section 8.

Deux conditions demeurent, et elles sont non négociables : les impôts marocains doivent être payés, et les documents de l'article 161 doivent être produits.

Les trois documents exigés pour transférer

L'article 161 fixe la liste, et elle est courte. Avant d'exécuter un transfert de revenus locatifs, la banque doit se faire remettre :

1. le certificat de propriété du bien immeuble objet de la location ;
2. le contrat de bail ayant date certaine, couvrant la période des loyers à transférer et faisant ressortir le montant des loyers ;
3. les justificatifs du paiement des impôts et taxes de l'année n-1.

Le texte prévoit en outre un circuit simplifié : lorsque le propriétaire dispose déjà d'un compte en devises ou en dirhams convertibles au Maroc, la banque est habilitée à créditer ce compte du montant du loyer prévu au contrat, sur simple présentation du certificat de propriété et du contrat de bail.

C'est la raison pratique d'ouvrir le compte : il transforme une demande de transfert, dossier à l'appui, en un simple crédit de compte.

Le point 3 mérite d'être souligné. Sans déclaration fiscale marocaine à jour, pas de transfert. Le circuit bancaire et le circuit fiscal sont liés, ce qui rend indispensable de trancher d'abord votre régime d'imposition. C'est l'objet de l'article impôt sur les revenus locatifs au Maroc, le calcul complet pour un non-résident.

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Le trou du texte : la courte durée n'a pas de contrat de bail

Voici une difficulté que je n'ai vue traitée nulle part, et qui concerne directement tout propriétaire en location touristique.

L'article 161 demande un contrat de bail à date certaine couvrant la période des loyers à transférer. Cette rédaction vise la location classique : un locataire, un bail, des loyers mensuels. Une location courte durée ne produit pas de bail. Elle produit des dizaines de réservations de deux à cinq nuits, avec des versements de plateforme et non des quittances de loyer.

Le texte n'a pas été écrit pour ce cas de figure. En pratique, cela veut dire trois choses.

Anticipez la question avec votre banque plutôt que de la découvrir au moment du premier transfert. Demandez par écrit quelles pièces elle accepte en substitution du bail : relevés de versements de la plateforme, contrat de gestion locative, états locatifs certifiés.

Tenez un état locatif propre. Un relevé mensuel détaillé par réservation, avec les montants encaissés et les prélèvements, est la pièce qui se rapproche le plus de ce que le texte demande. Un reporting mensuel structuré n'est pas seulement un confort de suivi, c'est aussi votre dossier bancaire.

Regardez d'où part l'argent. Si les versements de la plateforme sont dirigés directement vers un compte à l'étranger, la question du transfert depuis le Maroc ne se pose pas dans les mêmes termes. C'est un choix de circuit à faire consciemment, en connaissant ses conséquences fiscales, et non par défaut.

Les quatre banques, et ce qu'il faut réellement comparer

Les propriétaires cherchent presque toujours ce compte accolé au nom d'une banque, et ce sont toujours les mêmes établissements qui reviennent. Le régime, lui, est identique partout : il est fixé par l'Instruction générale des opérations de change, pas par la banque.

Ce qui change d'un établissement à l'autre n'est donc pas le droit, mais l'exécution. Les cinq points à faire chiffrer par écrit avant d'ouvrir :

1. Les frais de tenue de compte, annuels, en dirhams.
2. Les frais par virement sortant vers l'étranger, en montant fixe et en pourcentage.
3. La marge appliquée sur le taux de change, qui est souvent le coût principal et le moins visible.
4. La possibilité d'ouvrir à distance, sans déplacement au Maroc, et les documents exigés.
5. L'existence d'un interlocuteur dédié aux non-résidents, qui connaît l'article 161 sans qu'on le lui explique.

Ce dernier point n'est pas anecdotique. La différence entre une agence qui traite ce type de dossier tous les jours et une agence qui le découvre se compte en semaines de délai.

L'erreur qui se paie à la revente, pas à la location

Le régime des loyers est libéral. Celui du produit de vente ne l'est pas.

L'article 160 distingue deux situations. Si l'investissement bénéficie du régime de convertibilité, le produit de cession peut être réglé au profit de l'investisseur étranger. S'il n'en bénéficie pas, le produit en dirhams, après justification du paiement des impôts et frais, est soit mis à disposition du vendeur s'il réside au Maroc, soit versé sur un compte convertible à terme, dont les conditions de sortie sont bien plus contraintes.

Ce qui fait entrer une acquisition dans le régime de convertibilité, ce sont les justificatifs de règlement en devises ou en dirhams convertibles au moment de l'achat. L'article 13 de l'Instruction les énumère et nomme notamment la Formule 4, qui matérialise le débit d'un compte en dirhams convertibles pour le financement d'une opération d'investissement au Maroc.

Concrètement : au moment d'acheter, faites transiter les fonds depuis l'étranger ou depuis votre compte convertible, et exigez de votre banque les justificatifs correspondants. Ils ne vous serviront pas pour vos loyers. Ils décideront de votre capacité à sortir votre capital le jour de la revente, dix ans plus tard, quand plus personne ne retrouvera l'origine des fonds. Le sujet est développé dans l'article revendre un bien à Marrakech, plus-value, exonération et sortie du capital.

Questions fréquentes

Peut-on rapatrier de l'argent du Maroc en France ?

Oui, s'agissant de revenus d'investissement étranger. L'Instruction générale des opérations de change range les revenus locatifs parmi ces revenus et autorise les banques à les régler sans limitation de montant ni de durée, après paiement des impôts marocains et sur remise des documents exigés.

Faut-il avoir acheté en devises pour transférer ses loyers ?

Non. L'article 160 précise que le règlement des revenus d'investissements étrangers s'effectue quel que soit le mode de financement de l'investissement. La condition de financement en devises concerne le produit de cession du bien, pas les loyers.

Comment vous me versez l'argent si je vis en France et que mon compte est en dirhams ?

Deux circuits existent : le versement sur un compte en dirhams convertibles ou en devises au Maroc, que la banque peut créditer directement du montant des loyers sur présentation du titre de propriété et du contrat, ou l'encaissement direct des versements de plateforme sur un compte à l'étranger. Le choix a des conséquences fiscales et documentaires qu'il faut poser avant, pas après.

Quelle banque choisir pour un compte en dirhams convertibles ?

Le régime juridique est le même dans tous les établissements, puisqu'il est fixé par l'Office des Changes. Comparez uniquement l'exécution : frais de tenue, frais de virement sortant, marge sur le taux de change, possibilité d'ouverture à distance, et présence d'un interlocuteur habitué aux dossiers non-résidents.

Un compte en dirhams ordinaire suffit-il ?

Non si vous voulez rapatrier. Les avoirs d'un compte en dirhams ordinaire ne sont pas librement transférables à l'étranger. C'est toute la différence avec le compte convertible, dont les avoirs peuvent sortir sans autorisation préalable.

Que se passe-t-il si je n'ai pas déclaré mes revenus au Maroc ?

Le transfert est bloqué. L'article 161 exige les justificatifs du paiement des impôts et taxes de l'année précédente avant l'exécution du règlement. La régularité fiscale n'est pas seulement une question d'impôt : c'est la condition d'accès à votre propre argent.